De risico’s van het Grondbedrijf vangen we in eerste instantie binnen het Grondbedrijf zelf op. Voor het risico op de projecten van het Grondbedrijf hebben we de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG) gemaakt. Deze reserve bepaalt vooral de weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf. Ook voor het Grondbedrijf geldt als norm, dat de weerstandscapaciteit minimaal gelijk is aan het risicobedrag. Dat betekent dat het weerstandsvermogen groter moet zijn dan 1.
In de MPB 2016-2019 gingen we uit van een weerstandsvermogen van 0,24 aan het eind van 2016. Het Grondbedrijf heeft het de afgelopen jaren beter gedaan. Dat zagen we terug in de MPB 2017-2020 op basis van de MPG 2016. Het weerstandsvermogen kwam uit op 0,67. Ook in 2016 ging het beter. Op basis van de MPG 2017 komt het weerstandsvermogen nu uit op 1,34.

Grootte van de risico’s van het Grondbedrijf
Bij het Grondbedrijf zijn er twee soorten risico. Risico’s die buiten het project liggen, zoals ontwikkelingen op de markt en van de prijs. Deze risico’s hebben gevolgen voor het resultaat van meerdere complexen. En risico’s binnen het project die het resultaat van dat complex kunnen beïnvloeden.
In het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2017 hebben we deze risico’s in vijf onderdelen verdeeld. In de tabel hieronder ziet u per onderdeel het brutorisicobedrag. We kunnen de risico’s voor een deel opvangen met de post Onvoorzien binnen het project of door onze winst te verlagen. Voor het andere deelhebben we de ARG als buffer nodig. Het nettorisicobedrag geeft de weerstandscapaciteit aan die nodig is.

Beeld van de risico’s van het Grondbedrijf

Toelichting bij deze tabel:

• De bedragen zijn brutobedragen. Hiervan kunnen we € 6 miljoen dekken uit winstverwachtingen en posten Onvoorzien. Als we dit bedrag van de brutorisico’s aftrekken, hebben we een weerstandscapaciteit nodig van € 15,1 miljoen.
• We berekenen het risico van de overige complexen op basis van de IFLO-methode. Volgens die methode is het risico binnen een grondexploitatiebegroting de som van 10% over de boekwaarde en 10% over de kosten die nog moeten worden gemaakt voor het project. IFLO = Inspectie Financiën Lokale en provinciale Overheden.

Hieronder lichten we de grootste risico’s toe. U vindt een uitgebreidere beschrijving in het MPG 2017.

Grootste risico’s
Externe omstandigheden (nummers 1 en 2 in de tabel)
Externe omstandigheden zijn de grootste risico’s van het Grondbedrijf. Het zijn onder andere inflatie, lagere grondopbrengsten en vertraging in de uitgifte. Deze risico’s zijn bijna helemaal het gevolg van economische omstandigheden. We hebben ze meegenomen bij de onderdelen 1 en 2 in de tabel.

Projectspecifieke openbare risico’s en kansen (nummer 3 in de tabel)
Risico’s binnen de projecten zijn:

• mee- en tegenvallers op de civiele ramingen;
• lagere grondopbrengsten bij de meergezinslocatie Groot Zonnehoeve;
• de prijs van enkele bedrijfskavels die nog niet te koop zijn in Zuidbroek;
• mogelijk een lagere opbrengst voor een bedrijfskavel op Ecofactorij;
• verkoop van bestaand vastgoed op de inbreidingslocaties;
• de bestemmingsplanprocedure voor vestiging van Hornbach op De Voorwaarts.

Overzicht risico's per project (MPG§ 8.4)

5: Kwalitatief woningbouwprogramma
U heeft in 2015 de hoofdlijnen van het kwalitatief woningbouwprogramma aangepast. Daardoor moest het Grondbedrijf het aandeel dure woningen in het programma veel kleiner maken. Kortgeleden is het onderzoek naar de kwalitatieve woningbouwprogramma geactualiseerd. De resultaten van dat onderzoek laten zien dat het aandeel dure woningen in het Grondbedrijf nog steeds te groot is. Uit de actualisatie van het onderzoek is ook naar voren gekomen dat we gronden sneller konden uitgeven zoals we verwachtten. Dat zien we nu ook in de praktijk en voor een groot deel gaat het daarbij om grond voor dure woningen. We weten niet of dit een tijdelijke opleving is of dat sprake is van blijvend herstel. We gaan er nu van uit dat het een tijdelijke opleving is en dat er voor dure woningen meer aanbod dan vraag is.
In de prognoses uit 2015 gingen we ervan uit dat we in de periode 2015-2019 ongeveer 80 woningen in het dure segment moesten omzetten naar een goedkoper segment. Tot nu toe hebben we dat voor 16 woningen gedaan. Voor de omzetting van de andere 64 woningen hebben we per 1 januari 2017 een verliesvoorziening van € 2,6 miljoen, die kan vrijvallen. Door de versnelling die we op dit moment in de markt zien, zullen we in de periode 2015-2019 niet minder, maar veel meer grond verkopen dan we eerst dachten. Op de korte termijn zetten we dus geen woningen om in het programma. Maar voor de hele looptijd van het grondbedrijf verwachten we nog steeds dat er ongeveer 80 dure woningen te veel in het programma zitten. De vrijval van de risicovoorziening heeft tot gevolg dat het risicoprofiel toeneemt, omdat er op de lange termijn nog steeds een risico is op te veel woningen.
Bij de actualisatie hebben we opnieuw gekeken naar de mogelijke locaties waar we duur programma kunnen omzetten naar een goedkoper segment. Op basis van de actualisatie hebben we het risico berekend op € 7,4 miljoen. Daarbij hebben we rekening gehouden met de uitkomsten van de stuurgroep Grond en Projecten en de kaderwijzigingen van Vlijtsepark en Haven Centrum. We zijn er hierbij van uitgegaan dat er echt te veel dure woningen in het programma zitten. We monitoren elk jaar hoe de verkoop zich ontwikkelt. Dat kan direct van invloed zijn op de grootte van het risico.

Weerstandsvermogen grondbedrijf
De weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf bestaat uit de volgende onderdelen:

• de post Onvoorzien binnen de grondexploitatiebegrotingen;
• eventuele winstverwachting van grondexploitatiebegrotingen;
• de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG).

We berekenen het weerstandsvermogen door de weerstandscapaciteit die we beschikbaar hebben te delen door de weerstandscapaciteit die we nodig hebben. Als we er rekening mee houden dat we risico’s binnen projecten kunnen opvangen door de post Onvoorzien of minder winst, moet de ARG per 1 januari 2017 € 15,1 miljoen zijn. Op basis van het MPG 2017 is de ARG op die datum € 20,2 miljoen. De financiële ruimte is dus € 5,1 miljoen.

Het weerstandsvermogen is eind 2016 dus 1,34 (20,2 / 15,1).

Ontwikkeling weerstandsvermogen Grondbedrijf

Het weerstandsvermogen van het Grondbedrijf is in 2016 veel groter geworden. Dit komt door een toename van de weerstandscapaciteit die we beschikbaar hebben en aan de andere kant maar een kleine toename van de weerstandscapaciteit die we nodig hebben.

De beschikbare weerstandscapaciteit nam in 2016 toe met € 9,9 miljoen. De ARG is sneller gegroeid dan we hadden verwacht. Dat komt doordat het resultaat over 2016 beter was:

• We konden kavels sneller verkopen;
• We hadden meeropbrengst bij de verkoop voor woningbouw.
• Diverse kosten vielen lager uit.
• De voorziening ‘kwalitatieve woningbouw’ viel vrij.

Daardoor konden we ook meer geld in de ARG storten dan we hadden verwacht.

De benodigde weerstandscapaciteit is in 2016 toegenomen met € 0,3 miljoen. Dat komt doordat het risico ‘kwalitatieve woningbouw’ met € 2,6 miljoen is toegenomen. Daar staat tegenover dat de projectoverstijgende risico’s zijn afgenomen, doordat de looptijd van projecten korter is geworden door de verwachte versnelling. Verder is een klein aantal projectspecifieke risico’s vervallen.

Ontwikkeling weerstandsvermogen en risico Grondbedrijf ten laste van Algemene Dienst
Het lijkt erop dat het weerstandsvermogen de komende jaren verder verbetert. We zien namelijk een stijgende lijn na 2017. Een garantie dat dat ook inderdaad gebeurt, kunnen we niet geven. We weten namelijk vaak niet wanneer we winst kunnen nemen en hoe groot die winst is. De eerstkomende jaren bepalen enkele grote grondverkopen hoeveel winst we hebben. Of die grondaankopen tot stand komen hangt voor een deel af van een succesvolle wijziging van het bestemmingsplan. Dit geldt onder andere voor De Voorwaarts. Als zo’n grondverkoop later of helemaal niet plaatsvindt, heeft dat direct grote invloed op de ontwikkeling van het weerstandsvermogen. We hebben er in de grafiek ook rekening mee gehouden dat de grootte van de risico’s niet verandert. Dat zal in werkelijkheid niet het geval zijn.

De ARG is hoger dan nodig is op basis van de berekening. Het verschil van € 5,1 miljoen storten we in de Algemene Dienst (AD). Er komt geen risico ten laste van de AD, omdat het weerstandsvermogen op peil is.