1. Inleiding

Twee jaar geleden hebben we in ons bestuursakkoord ‘DOOR!’ (2014-2018) vastgesteld wat we wilden en moesten doen om ’orde op zaken te stellen in de vastgoedportefeuille’. Het is nu tijd om de balans op te maken.

We hebben in 2014 een eerste versie gemaakt van het Meerjaren Perspectief Vastgoed (MPV). Dat gaf inzicht en transparantie. U kreeg in 2016 een tweede versie van het MPV en daarmee ontstond weer vertrouwen in onze vastgoedportefeuille. In het MPV hebben we de vastgoedportefeuille van ons Vastgoedbedrijf in beeld gebracht. U ziet dat in het overzicht hieronder.

Vastgoedportefeuille gemeente Apeldoorn per 31 december 2016

De gemeente Apeldoorn is eigenaar van veel kadastrale eigendommen. Binnen de gemeente maken we onderscheid in de gebruiksportefeuille met ongeveer 130 objecten en de ontwikkelportefeuille met ongeveer 90 objecten. De gebruiksportefeuille hebben we voor het grootste deel ondergebracht bij het Vastgoedbedrijf, de ontwikkelportefeuille valt onder het Grondbedrijf. Beide bedrijven vallen onder de eenheid Projecten, Vastgoed en Grond. Daarnaast heeft de gemeente een economisch claimrecht op ongeveer 100 schoolgebouwen, waarvan het (juridisch) eigendom voor het grootste deel bij de schoolbesturen ligt. Dat betekent dat het pand en eigendom aan de gemeente terugvallen, als de scholen niet meer nodig zijn voor onderwijs. Wat is dat Verder heeft de eenheid Jeugd, Zorg en Welzijn ongeveer 35 gymlokalen in eigendom voor gebruik door scholen. Hierover vindt u een toelichting bij Onderwijshuisvesting aan het eind van deze paragraaf. Ten slotte huren we enkele gebouwen, vooral voor onze eigen bedrijfsvoering.

We gebruiken het gemeentelijke vastgoed op de eerste plaats voor onze eigen huisvesting en om onze beleidsdoelen en kerntaken te realiseren. Hierbij kunt u denken aan het gebruik van vastgoed op het gebied van veiligheid, welzijn, sport, leefbaarheid, ontmoeting in de wijk, cultuur, educatie of ruimtelijke ontwikkelingen.

2. Ontwikkelingen

Verkoop
Onze verkooporganisatie staat. Zij gaat op een professionele manier door om zo snel mogelijk ons vastgoed te verkopen en zo onze vastgoedportefeuille kleiner te maken. Onze verkooporganisatie doet nu ook de verkoop van panden uit het Grondbedrijf en panden die vrijvallen bij onderwijshuisvesting. We maken elk jaar een integraal verkoopprogramma waarin we aangeven wat we in dat jaar moeten verkopen. Zo kunnen we de hoeveelheid en kwaliteit van de verkoop zo goed mogelijk sturen. We richten ons steeds meer op onze strategische kernportefeuille door de lijn die we hebben ingezet voor onze verkoopopgave. Om u daarvan een beeld te geven: in 2014 zaten er ongeveer 185 objecten bij het Vastgoedbedrijf en ongeveer 120 objecten bij het Grondbedrijf. Inmiddels hebben we ongeveer 55 panden van het Vastgoedbedrijf, 30 panden van het Grondbedrijf en 1 pand van Onderwijshuisvesting verkocht.

Maatschappelijk vastgoed
We hebben in 2015 vooral veel ‘overig vastgoed’ verkocht, dat makkelijk te verkopen was. In 2016 zijn we begonnen aan de verkoop van het ‘maatschappelijke vastgoed’ dat niet langer bijdraagt aan onze beleidsdoelen. Daarvoor hebben we in 2016 het ‘Toetsingskader Compensatiefonds Maatschappelijk Vastgoed’ vastgesteld. We kregen in 2016 ook al de eerste aanvragen van maatschappelijke organisaties om vastgoed te mogen kopen. Het verkoopproces vraagt hierbij meer tijd. We hebben een pand verkocht aan de Old School aan de Oude Beekbergerweg. En we hebben vier aanvragen nog in behandeling. We nemen daar in 2017 een besluit over.

Openbaar groen
U heeft in 2016 het ‘Uitgiftebeleid Openbaar Groen’ vastgesteld. De belangrijkste doelen daarvan zijn:

• we willen meer groen aan inwoners uitgeven;
• we willen snippergroen zo veel mogelijk verkopen;
• we willen een einde maken aan gebruik van groen op een manier waarvoor het niet bedoeld is.

Duurzaamheid
We hebben in 2016 hard gewerkt aan een belangrijk speerpunt voor onze vastgoedportefeuille: de opgave om ons eigen vastgoed duurzamer te maken. U heeft in 2016 bijna € 7 miljoen beschikbaar gesteld voor het verduurzamen van onze ‘Top 15’ van grootste en duurste gebouwen. Hier zit ook budget in voor uitvoering van maatregelen die we eenvoudig kunnen nemen om de rest van ons vastgoed duurzamer te maken.
We hebben ook maatregelen voor meer duurzaamheid genomen bij de renovatie van 20 gymzalen. Daarvoor kregen we €0,6 miljoen vanuit het provinciaal programma Robuuste Investeringsimpuls.

Accres
We hebben in 2016 nieuwe afspraken gemaakt met Accres. Dat is onze grootste vastgoedpartner op het gebied van maatschappelijk vastgoed. We willen een zo goed mogelijke professionele en zakelijke relatie met Accres en partners zijn. We hebben Accres gevraagd een aanbieding te doen voor de activiteiten die we Accres voor ons willen laten uitvoeren. We hebben die aanbieding gekregen. Op basis van de gesprekken en onderhandelingen daarover maken we midden 2017 een dienstverleningsovereenkomst (DVO), waarin we zowel kwalitatieve als kwantitatieve afspraken vastleggen.

Organisatie
Vastgoed op orde stellen is ook kijken naar onze eigen organisatie. We hebben in 2016 de ‘Toekomstkoers Organisatie Vastgoedbedrijf 2020’ vastgesteld. De rode draad in de koers is de verdere ontwikkeling naar een efficiënte, compacte, regiegestuurde en klantgerichte Vastgoedorganisatie 2.0.

Kernportefeuille
Onze kernportefeuille zijn de panden waarvan we hebben gezegd dat die van wezenlijk belang zijn voor de kerntaken en strategische (beleids)doelstellingen van de gemeente.

Omnisport
We hebben in 2016 de houten vloer van de wielerbaan in Omnisport vervangen. Exploitant Libéma heeft de baan weer in gebruik genomen. Hiermee hebben we een traject afgesloten dat lang heeft geduurd.
We zijn ook begonnen met het project om de knelpunten op te lossen die er nu nog in het gebouw zijn. En we hebben gewerkt aan de verlenging van onze huur-en exploitatieovereenkomst met Libéma. De verlenging moet eind 2017 ingaan.

Theehuis
We zijn begonnen met de renovatie van het theehuis in Park Berg en Bos. U heeft in 2016 een besluit genomen over die renovatie en er een krediet van € 245.000 voor beschikbaar gesteld. De renovatie is in de eerste helft van 2017 klaar.

CODA/Orpheus
We hebben besloten om betere afspraken te maken over het onderhoud van CODA en Orpheus. Als eigenaar van de gebouwen zouden wij het onderhoud moeten doen, maar we hebben dat in het verleden via de huurovereenkomst aan CODA en Orpheus overgedragen. We hebben met CODA en Orpheus wel afspraken gemaakt over het controleren en uitvoeren van het eigenarenonderhoud, zodat het Vastgoedbedrijf beter de regie kan hebben. We hebben bij de vaststelling van de jaarrekening 2015 € 1,44 miljoen extra in de onderhoudsvoorziening Vastgoedbedrijf gestort voor het onderhoud dat wij als eigenaar in de toekomst moeten uitvoeren aan het gebouw van CODA.

Zwembad Malkander
Het Vastgoedbedrijf heeft samen met Remeha gekeken naar mogelijkheden voor de verwarming van zwembad Malkander om het zwembad duurzamer te maken. Dat helpt om het zwembad duurzamer te maken. Remeha heeft een deel van haar testopstelling verplaatst naar de ketelruimte van Malkander, waardoor die kan worden gebruikt als warmtebron voor de baden. Hieruit is een blijvende samenwerking ontstaan. Het levert ons ook een voordeel van € 70.000 op op de eenmalige vervangingskosten. Bovendien gaan onze jaarlijkse onderhoudskosten omlaag met ongeveer € 7.000. Daarnaast heeft Accres een structureel exploitatievoordeel, omdat het een deel van haar gasrekening kan doorbelasten aan Remeha.

Landgoed Woudhuis en bossen
We hebben in 2015 besloten de gemeentelijke bosgebieden en landgoed Het Woudhuis niet aan anderen te verkopen, maar zelf te houden. We hebben in 2016 kaders vastgesteld om zo goed mogelijk te zorgen voor het vastgoed op landgoed Het Woudhuis. We hebben daar ook al een aantal maatregelen voor genomen. We hebben onder meer noodzakelijk onderhoud uitgevoerd, contracten met agrariërs aangepast en de toegestane huurverhogingen doorgevoerd. We hebben inmiddels ook een integrale toekomstvisie en beheervisie opgesteld voor het landgoed. Verder kijken we of we het landgoed onder de Natuurschoonwet kunnen brengen. Dit levert vooral fiscale voordelen en extra subsidiemogelijkheden op.
De vastgoedkaders en de visies zijn de basis van het exploitatieplan dat we gaan uitwerken. In de zomer van 2016 liet een aantal bekende externe partijen weten, dat zij zelf een businesscase voor (het hart van) het landgoed willen maken. We toetsen die businesscase in 2017 aan de uitgangspunten in onze vastgoedkader en visies. En zien dan of de businesscase bijdraagt aan het gewenste toekomstbeeld van het landgoed, maar ook of dit juridisch en financieel haalbaar is.
We maken de erfpachtovereenkomsten met Gelders Landschap actueel en marktconform. We doen u in het najaar van 2017 daar een concreet voorstel voor.

3. De financiën van het Vastgoedbedrijf

In het overzicht hieronder ziet u een beeld van de financiële stromen van het gemeentelijk vastgoedbedrijf in de begroting en rekening 2016.

In dit overzicht ziet u dat het Vastgoedbedrijf over 2016 een voordeel van € 0,95 miljoen heeft ten opzichte van de begroting. Hierin is opgenomen:

• het verkoopresultaat (opbrengst min boekwaarde)      € 0,85 miljoen voordeel
• budget knelpunten Omnisport niet besteed         € 0,60 miljoen voordeel
  Dit schuift door naar 2017.
• overige afwijkingen ten opzichte van begroting      € 0,50 miljoen nadeel

We verrekenen € 0,1 miljoen van het positieve resultaat met de reserves voor begraven, afval, riolering en bereikbaarheid binnenstad. Het bedrag van € 0,8 miljoen dat dan overblijft, gaat naar de Algemene Dienst. Van dat bedrag schuiven we € 0,6 miljoen door naar 2017 voor uitvoering van de werkzaamheden voor het gebouw van Omnisport.

De boekwaarde van de bestaande opstallen van het Vastgoedbedrijf is in 2016 gedaald tot € 195 miljoen. Voor het grootste deel, namelijk € 170 miljoen, is dat gebeurd bij de 15 grootste panden.

4. Courantheid en waardering

Vastgoed kent verschillende financiële waarderingen. Volgens de regels van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) maken we onderscheid tussen vastgoed met een maatschappelijke functie en vastgoed met een bedrijfseconomische functie. Maatschappelijk vastgoed mogen we waarderen tegen boekwaarde, bedrijfseconomisch vastgoed moeten we waarderen tegen marktwaarde.
U heeft in juni 2014 een indeling gemaakt voor de functies van het vastgoed. Op basis daarvan hebben we een risicoanalyse gemaakt voor de vastgoedportefeuille van het Vastgoedbedrijf. Dit is een belangrijk kader bij onze beslissingen over vastgoed en voor onze verkoopopgave die in het Meerjaren Perspectief Vastgoed staat.

5. Onderhoud en investeringen

U las in de paragraaf Onderhoud kapitaalgoederen al dat we voor het onderhoud van het vastgoed van het Vastgoedbedrijf werken met de kwaliteitsniveaus van het ‘Uitvoeringskader Vastgoedbedrijf 2015’. We voeren dat onderhoud uit op een sober maar doelmatig kwaliteitsniveau. Het onderhoud van het vastgoed  is op niveau. We passen het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) elk jaar aan en laten de financiële gevolgen zien in het jaarlijkse MJOP-programma. In 2016 zijn we begonnen met het maken van een Duurzaam MJOP. We werken dat in 2017 verder uit.

We maken sinds 2011 een onderhoudsvoorziening voor vastgoed dat voor meer jaren in onze vastgoedportefeuille blijft. We hebben in 2016 € 1,2 miljoen van die voorziening uitgegeven aan onderhoudswerkzaamheden. De voorziening was aan het eind van 2016 ongeveer € 3,0 miljoen. We kunnen hiermee de komende 20 jaar het planmatig niet-jaarlijks onderhoud betalen. In deze voorziening zit ook het bedrag van € 1,44 miljoen voor onderhoud aan het pand van CODA.

We hebben geen MJOP voor panden in de vastgoedportefeuille, die we moeten verkopen. Voor deze panden doen we ad hoc onderhoud als dat nodig is of als het de verkoop kan stimuleren. Voor deze kosten zit geen bedrag in de onderhoudsvoorziening, we betalen ze uit de reguliere onderhoudsexploitatie. Dit geldt op dit moment ook voor de sportparken, landgoederen en enkele panden die we voorlopig nog houden.

Omnisport, CODA, Orpheus en Accres verzorgen zelf het eigenarenonderhoud voor de panden die ze van ons huren. Ze krijgen daarvoor subsidie van ons. Zodra we met Accres nieuwe afspraken maken, stappen we over op een ander systeem voor de subsidie die het voor onderhoud krijgt. We berekenen de jaarlijkse subsidie dan niet meer op basis van een 40-jarig MJOP, maar op basis van nieuwe MJOP’s die voor 4 jaar gelden met een doorkijk van nog eens 4 jaar.

Naast regulier onderhoud is ook vervanging en renovatie van ons vastgoed nodig door beleidskeuzes of grootschalige upgrading. De structurele onderhoudsbudgetten zijn genoeg om de gebouwen voor lange tijd in stand te houden. Maar investeringen, die nodig zijn om een gebouw functioneel up-to-date te houden, zijn niet opgenomen in de huurprijzen en MJOP’s en daardoor ook niet in de onderhoudsbudgetten.
Zo hebben we in 2016 gewerkt aan het plan voor nieuwbouw van een Werkgebouw Noord. Daarnaast heeft u een krediet beschikbaar gesteld voor de verbouwing van het stadhuis en renovatie van het theehuis in Park Berg en Bos een upgrade van het cultuurkwartier..

6. Ontwikkelingen in 2016-2017

Zwitsal/Wassink
We moeten deelgebied Zwitsal/Wassink van complex Vlijtsepark van het Grondbedrijf verplaatsen naar de Algemene Dienst. En vervolgens de exploitatie van het vastgoed en de aanleg van de openbare ruimte vanuit de Algemene Dienst laten plaatsvinden. Dat is het gevolg van de wijzigingen in het BBV. We verwachten namelijk niet dat we de komende jaren de grond actief gaan ontwikkelen. We blijven onze (advies)rol vervullen als het gaat om de exploitatie en beheer van het vastgoed in opdracht van projecten. We rapporteren hierover ook in hoofdlijnen in ons MPV 2017.

Cultuurkwartier
U heeft eind 2016 € 1,5 miljoen in de MPB opgenomen voor verbeteringen in het cultuurkwartier. Er zijn diverse verbeteringen nodig in en om het gebouw van CODA. Zo moeten de toegankelijkheid en veiligheid beter worden Ook moet de gevel worden aangepast om mensen meer uit te nodigen om naar binnen te gaan. Ten slotte is verbetering van de openbare ruimte rondom het gebouw nodig.
Ook voor het Huis van de Schone Kunsten zijn diverse aanpassingen nodig:

• De gevel en de ingang moeten publieksvriendelijker worden.
• Er moet meer ruimte komen voor de barfunctie.
• De receptie moet meer centraal in het gebouw komen.
• Door de fusie heeft de nieuwe organisatie Stichting Gigant, Markant in Cultuur ook wensen voor aanpassingen in het gebouw.

U krijgt in 2017 een voorstel van ons voor uitvoering van deze aanpassingen.

Aanbestedingsbeleid
We hebben onze manier van aanbesteden kritisch bekeken. Dat heeft er onder meer toe geleid dat we bij aanbestedingen nog meer gaan letten op duurzaamheid. Verder willen we werk meer collectief aanbesteden, onder andere het schilderwerk. We willen bij uitbesteding en aanbesteding ook meer als partners samenwerken met het bedrijf dat de opdracht krijgt. Dat moet leiden tot meer efficiency. We bekijken in 2017 de mogelijkheden verder en werken die dan ook verder uit.

Vastgoedsysteem
We willen de gegevens over het vastgoed in onze kernportefeuille digitaal kunnen zien en gebruiken. Daarom zijn we in 2016 begonnen aan de businesscase ‘Vastgoedinformatievoorziening’. Op basis van onze I-visie hebben we gekeken hoe een goed toegankelijk en pragmatisch vastgoedinformatiesysteem eruit moet zien. Dat heeft geleid tot een blauwdruk waarbij we zoveel mogelijk onze bestaande data en systemen gebruiken vanuit het idee ‘enkelvoudig vastleggen en meervoudig gebruiken’. Dat wil zeggen dat we de gegevens maar 1 keer invoeren en dat we ze daarna kunnen gebruiken zo vaak en voor welke werkzaamheden dat maar nodig is. We implementeren deze blauwdruk in 2017.

Vennootschapsbelasting
Vanaf 2016 geldt de vennootschapsbelasting (Vpb) ook voor gemeenten. We verwachten dat dit geen gevolgen heeft voor ons Vastgoedbedrijf. Dat is niet Vpb-plichtig, omdat het normaal vermogensbeheer uitvoert voor haar vastgoed.

7. Onderwijshuisvesting

De situatie van de onderwijshuisvesting is anders dan die van het andere vastgoed. De gemeente Apeldoorn is geen juridisch eigenaar van de schoolgebouwen, dat zijn de schoolbesturen. Wij hebben alleen een economisch recht op de gebouwen. De schoolbesturen gaan dan ook over het onderhoud en de instandhouding van de scholen. We hebben in 2015 ook het buitenonderhoud overgedragen aan de schoolbesturen. Daar zijn wij dus niet meer verantwoordelijkheid voor. Het onderhoud van leegstaande schoolgebouwen komt wel voor onze rekening. De kosten daarvan verrekenen we met de reserve Onderwijshuisvesting. Daarom hebben we voor schoolgebouwen geen voorziening Onderhoud. We zijn alleen nog samen met de schoolbesturen verantwoordelijk voor renovatie, uitbreiding en (ver)nieuwbouw. Daarbij maken we de keuzes voor een deel vanuit onderwijskundige (beleids)ontwikkelingen, zoals de ontwikkeling van integrale kindcentra. We gebruiken leegstaande schoolgebouwen voor tijdelijke huisvesting of ze worden beheerd en verkocht door Vastgoed.

We hebben met de schoolbesturen afspraken gemaakt om samen het aantal schoolgebouwen te verminderen. Die afspraken staan in de kadernota 2016-2019. De schoolbesturen hebben die afspraken in 2016 aan hun raden van toezicht voorgelegd. We hebben in 2017 de raadsconsultatie over de uitvoeringsnota 2017-2019.

U vindt informatie over de lasten en baten van onderwijshuisvesting in programma 5.