In deze paragraaf leest u dat het in 2016 veel beter ging op de woningmarkt. En hoe wij daarop hebben gereageerd met de mogelijkheden die we beschikbaar hebben. Het resultaat daarvan is dat we zoveel grond hebben verkocht, dat we bijna onze doelen daarvoor hebben gehaald. We verwachten dat we in 2017 zeker meer zullen verkopen dan onze doelstelling in de begroting. U leest in deze paragraaf ook over de belangrijkste ontwikkelingen op de woningmarkt en de gevolgen daarvan op de grondexploitaties. Verder krijgt u een beeld van de belangrijkste gevolgen die de nieuwe verslaggevingsregels hadden voor de grondexploitaties in 2016.

De paragraaf Grondbeleid is een vast onderdeel van de begroting en verantwoordingscyclus van de gemeente. In deze paragraaf krijgt u informatie over:

• uitvoering van het grondbeleid in relatie tot de doelstellingen van de programma’s die in de meerjarenbegroting staan;
• belangrijke wijzigingen in de wet- en regelgeving voor het Grondbedrijf;
• de resultaten die we met de grondexploitatie hebben gerealiseerd;
• onze argumenten om verliesvoorzieningen te maken en winst te nemen.

1. Grondbeleid

Wij willen een beslissende rol spelen in het realiseren van ruimtelijke en maatschappelijke doelen van onze gemeente. Dat doen we door onze eigendommen creatief in te zetten en de publiekrechtelijke en privaatrechtelijke instrumenten te gebruiken die we hebben. Die doelen zijn het vasthouden en versterken van:

• de comfortabele gezinsstad;
• het toeristisch toplandschap;
• het innovatieve en economische klimaat van onze ondernemende stad.

We werken daarbij samen met het bedrijfsleven en andere partners.

Grondbedrijf
Een van de instrumenten voor de uitvoering van ons grondbeleid is het Grondbedrijf. Dat is een onderdeel van de eenheid Projecten, Vastgoed en Grond. Het Grondbedrijf werkt mee aan de ruimtelijke ontwikkelingen die de Apeldoornse samenleving wil realiseren, faciliteert die ontwikkelingen en helpt mee bij de uitvoering ervan. Het helpt ook mee om ons doel te bereiken dat het feitelijke gebruik van grond klopt met het ruimtelijk gebruik dat we in onze maatschappij willen. Het Grondbedrijf neemt de ene keer actief de regie, faciliteert de andere keer ontwikkelingen en verleent daarnaast deskundige financieel-economische begeleiding in projecten. Dit laatste met als doel een zo goed mogelijk financieel resultaat te bereiken binnen elk project. Het Grondbedrijf moet een gezond bedrijf zijn. Dit houdt in dat het Grondbedrijf op eigen kracht ervoor zorgt dat het een financiële reserve heeft die groot genoeg is om financiële risico’s in lopende en toekomstige projecten op te vangen. Het Grondbedrijf toetst alle beleidsvoorstellen in lopende en toekomstige publieke projecten aan die voorwaarde. Over projecten waarvoor private partijen het initiatief nemen, geeft het Grondbedrijf advies vanuit haar doelstellingen.

Ons grondbeleid
Na een aantal moeilijke jaren staat het Grondbedrijf er nu weer goed voor. Het weerstandsvermogen en de programmering zijn op orde. Dat is onder meer te danken aan maatregelen om de crisis door te komen en aanpassingen van de regels: Voor de jaren 2017 tot en met 2019 kan het Grondbedrijf misschien zelfs een extra programma uitvoeren, dat past bij onze strategische doelstelling ‘de comfortabele gezinsstad’.

Grote veranderingen
Het Grondbedrijf heeft de laatste jaren te maken gehad met grote veranderingen in de omstandigheden. Onder andere de komst van de SER-ladder die duurzame verstedelijking voorschrijft op basis van afstemming van programma’s binnen de regio. Provincies hebben de regie bij de afweging van belangen die verder gaan dan een gemeente of de regio. Van gemeenten wordt verwacht dat zij ruimtelijke afwegingen afstemmen met anderen die in de regio actief zijn op de markt.

Van actief naar faciliteren
Het accent is verschoven van het stellen van beperkingen (ordening) naar het faciliteren (uitnodigen, verleiden) van ontwikkelingen. Daarmee heeft de markt een belangrijkere positie gekregen in de ruimtelijke afwegingen.

Met ons grondbeleid hebben we 3 doelen:

• de kosten en opbrengsten verdelen die ontstaan door ingrijpen van de overheid;
• ervoor zorgen dat de ruimte wordt gebruikt op een manier die we als maatschappij willen;
• zorgen voor een goede kwaliteit van het ruimtegebruik.

Daarbij is het ons uitgangspunt dat we faciliterend grondbeleid voeren, als publieke doelen zonder actief grondbeleid kunnen worden gerealiseerd. De Wet Ruimtelijke Ordening heeft in 2008 die verschuiving van de overheid als ‘actieve marktspeler’ naar ‘facilitaire marktmeester’ juridisch mogelijk gemaakt. We hebben veel betere instrumenten gekregen om de kwaliteit van gebiedsontwikkeling en het kostenverhaal te waarborgen. Ook met de nieuwe Omgevingswet houden we de mogelijkheid om die afweging te maken. We blijven beseffen dat grondbeleid geen doel op zich is, maar een middel om ons programma en beleid op het gebied van de ruimtelijke ordening te realiseren. We hebben gekozen voor een nieuwe aanpak. We willen tegenwoordig als regisseur faciliteren en uitnodigen zonder zelf van te voren de productierol (inkoop, bewerking, verkoop) op te eisen.

De kaders van ons grondbeleid
Voor ons grondbeleid hebben we 5 kaders vastgesteld.

1. We kiezen voor een regierol op de grondmarkt en laten de productie van bouwrijpe grond over aan andere partijen. We leggen wel zelf de grote infrastructuur aan, zoals voorzieningen voor een hele wijk.
2. We gaan minder bouwgrond produceren waaraan risico’s zijn verbonden. We gaan grond sneller verkopen. We verminderen onze voorraad aan ruwe grond op een manier die bedrijfseconomisch verstandig is.
3. We handelen met een brede blik op de grondmarkt. We nodigen uit, denken mee, staan open en nemen zorg uit handen. We denken meer vanuit een langjarige businesscase met:

• bijzondere vormen van beheer;
• betrokkenheid van eigenaren en gebruikers;
• meer aandacht voor ketens rond tijdelijk en definitief gebruik van grond;
• meer ruimte voor natuurlijk en aan de omstandigheden aangepast ontwikkelen.

We kiezen ervoor om samen te werken met partners.

4. Het Grondbedrijf heeft dezelfde positie als een particulier die een ontwikkeling realiseert. Het moet zich ook commerciëler gaan gedragen. En veel aandacht besteden aan verlaging van de operationele kosten.
5. Elke situatie kan anders zijn. We leggen de keuzen die we in bepaalde gevallen maken over regie en productie, vooraf duidelijker aan u voor. Daarbij geven wij u de argumenten waarom we voor een bepaald instrument kiezen, een stevige verkenning van de economische uitvoerbaarheid en een goede risicoanalyse.

2. Belangrijke wijzigingen in wet- en regelgeving voor het Grondbedrijf

Besluit Begroting en Verantwoording
Op 5 maart 2016 is het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) veranderd. Dat had grote gevolgen voor de verantwoording van het resultaat van de grondexploitaties. De commissie BBV heeft ook een nieuwe notitie Grondexploitaties gemaakt, waarin de richtlijnen staan die we moeten volgen voor de verslaggeving van grondexploitaties. We hebben deze nieuwe regels opgenomen in het aangepaste ‘Uitvoeringskader Grondbedrijf 2017’. U krijgt dat in het eerste kwartaal 2017 om er een besluit over te nemen. We hebben de jaarrekening 2016 en het MPG 2017 al helemaal volgens de aangepaste regels gemaakt.

Vennootschapsbelasting
Vanaf 1 januari 2016 geldt voor gemeenten de vennootschapsbelastingplicht door de inwerkingtreding van de Wet modernisering Vennootschapsbelastingplicht. Daarvoor is het belangrijk om te weten of er bij ons Grondbedrijf sprake is van ‘het behalen een (geobjectiveerd) winststreven (voordelen worden beoogd of structurele overschotten worden behaald) en daarmee sprake van het drijven van een onderneming’. Want dan is het Grondbedrijf verplicht vennootschapsbelasting te betalen. Om die vraag te kunnen beantwoorden heeft het SVLO (Samenwerkingsverband Vennootschapsbelasting Lokale Overheden) op 6 november 2015 de handreiking ’Vennootschapsbelasting en het gemeentelijk grondbedrijf’ uitgebracht. De SVLO heeft ook een quickscan met toelichting gemaakt, waarmee we redelijk eenvoudig kunnen schatten of het Grondbedrijf met vennootschapsbelasting te maken krijgt. Dat gebeurt aan de hand van deze 3 criteria:

1.   organisatie van kapitaal en arbeid
2.   deelname aan het economisch verkeer
3.   (geobjectiveerd) winststreven

Overzicht gevolgen
In het overzicht hieronder ziet u wat er is gewijzigd en wat daarvan de gevolgen zijn.

3. Vermogenspositie van het Grondbedrijf

Winstgevendheid

Verwachte winst
We geven elk jaar bij het MPG een actueel overzicht van de winst die we verwachten van alle complexen van het Grondbedrijf bij elkaar. Op basis van het MPG 2016 zijn we in de begroting voor 2016 uitgegaan van een winst van € 2,76 miljoen. In de Turap hebben we de verwachte winst verlaagd naar € 2,19 miljoen.

Gerealiseerde winst

We hebben de werkelijke winst bij elk complex berekend op basis van de principes voor de resultaatbepaling van grondexploitaties. We hebben ook een positief verkoopresultaat behaald bij sommige verkopen van panden en percelen die met ingang van 1 januari 2016 onder de materiële vaste activa (MVA) vallen. Deze strategische gronden waren eerder Niet in exploitatie genomen complexen (NIEG). We hebben in 2016 16 panden en 2 percelen verkocht.

Overzicht gerealiseerde winsten in 2016:
(bedragen x € 1.000)

Gerealiseerde afboekingen

Voor de complexen in het overzicht hieronder hebben we het verschil tussen de boekwaarde en de huidige marktwaarde direct afgeboekt. De reden daarvoor is dat we niet meer van plan zijn die bouwgronden te ontwikkelen. Ook voor de panden en percelen die onder de strategische gronden (MVA) staan, vergelijken we elk jaar de huidige marktwaarde met de boekwaarde. Als het nodig is, boeken we een hogere boekwaarde af.

Overzicht gerealiseerde afboekingen in 2016
(bedragen x € 1.000)

Verliesvoorzieningen
In het overzicht hieronder ziet u per complex het verloop van de verliesvoorzieningen in 2016.
(bedragen x € 1.000)

¹   We hebben in 2015 een algemene verliesvoorziening voor het complex Groot Zonnehoeve gemaakt. Daarmee lopen we vooruit op een definitieve keuze over aanpassing van de programmering binnen dit complex. We werken dit in 2017 in detail uit en nemen er dan een besluit over.

Algemene reserve Grondbedrijf
In het overzicht hieronder ziet u het verloop van de algemene reserve van het Grondbedrijf (ARG) in 2016 na verwerking van de resultaatbestemming.

Overzicht resultaten Grondbedrijf 2016

Toelichting bij het overzicht resultaten Grondbedrijf 2016
Het resultaat van het Grondbedrijf over 2016 is per saldo € 9,9 miljoen positief. Daar zit een voordeel in van € 9,6 miljoen bij de in exploitatie genomen gronden (IEG) en een voordeel van € 0,3 miljoen bij de strategische gronden (MVA) en overige gronden. In de begroting over 2016 hadden we een positief saldo van € 2,4 miljoen opgenomen. Er is dus een voordeel van €  7,5 miljoen ten opzichte van de begroting.

Resultaat Grondbedrijf 2016 (bedragen x € 1 miljoen)

Voor een aantal complexen hebben we definitieve verliezen direct afgeboekt van de boekwaarde. De reden daarvoor is dat we niet meer van plan zijn die bouwgronden te ontwikkelen. Het totaalbedrag van de afboekingen was € 0,6 miljoen. De belangrijkste afboekingen zijn:

• Westpoint € 0,1 miljoen
• Marktstraat/Beekstraat € 0,2 miljoen
• PWA zone € 0,3 miljoen

De winst was € 3,6 miljoen:

• erfpachtcomplex € 0,4 miljoen
• Winkelcentrum Anklaar € 0,3 miljoen
• verkoop strategische gronden (MVA) € 0,8 miljoen
• overige kleine grondbedrijfprojecten en afgesloten complexen € 2,1 miljoen.

We hebben € 0,7 miljoen toegevoegd aan de verliesvoorzieningen:

• € 0,4 miljoen aan de voorziening voor Groot Zonnehoeve;
• € 0,2 miljoen voor Ecofactorij;
• € 0,1 voor de Restcomplexen en overige kleine projecten.

Een bedrag van € 8,2 miljoen viel vrij bij de verliesvoorzieningen. De grootste vrijval was € 2,6 miljoen wegens het opheffen van de verliesvoorziening voor het Kwalitatief woningbouwprogramma. De voorziening voor Zuidbroek konden we met € 2,0 miljoen verminderenen, die van Groot Zonnehoeve met € 1,9 miljoen. Tot slot konden we de verliesvoorziening voor Kanaaloevers Haven Centrum met € 1,7 miljoen verlagen, omdat wij van anderen een bijdrage in de exploitatie kregen.

U vindt informatie over de projecten bij product 830 (Bouwgrondexploitatie) in programma 9 in deze jaarrekening. De balansposities met de boekwaarde per complex staan in de toelichting op de balans bij de post Voorraden. In de paragraaf Weerstandsvermogen leest u over de risico’s van het Grondbedrijf. Een uitgebreide beschrijving van (de resultaten van) het Grondbedrijf vindt u in het MPG 2017.