In deze paragraaf leest u dat het in 2016 veel beter ging op de woningmarkt. En hoe wij daarop hebben gereageerd met de mogelijkheden die we beschikbaar hebben. Het resultaat daarvan is dat we zoveel grond hebben verkocht, dat we bijna onze doelen daarvoor hebben gehaald. We verwachten dat we in 2017 zeker meer zullen verkopen dan onze doelstelling in de begroting. U leest in deze paragraaf ook over de belangrijkste ontwikkelingen op de woningmarkt en de gevolgen daarvan op de grondexploitaties. Verder krijgt u een beeld van de belangrijkste gevolgen die de nieuwe verslaggevingsregels hadden voor de grondexploitaties in 2016.

De paragraaf Grondbeleid is een vast onderdeel van de begroting en verantwoordingscyclus van de gemeente. In deze paragraaf krijgt u informatie over:

  • uitvoering van het grondbeleid in relatie tot de doelstellingen van de programma’s die in de meerjarenbegroting staan;
  • belangrijke wijzigingen in de wet- en regelgeving voor het Grondbedrijf;
  • de resultaten die we met de grondexploitatie hebben gerealiseerd;
  • onze argumenten om verliesvoorzieningen te maken en winst te nemen.
  1. Grondbeleid

Wij willen een beslissende rol spelen in het realiseren van ruimtelijke en maatschappelijke doelen van onze gemeente. Dat doen we door onze eigendommen creatief in te zetten en de publiekrechtelijke en privaatrechtelijke instrumenten te gebruiken die we hebben. Die doelen zijn het vasthouden en versterken van:

  • de comfortabele gezinsstad;
  • het toeristisch toplandschap;
  • het innovatieve en economische klimaat van onze ondernemende stad.

We werken daarbij samen met het bedrijfsleven en andere partners.

Grondbedrijf
Een van de instrumenten voor de uitvoering van ons grondbeleid is het Grondbedrijf. Dat is een onderdeel van de eenheid Projecten, Vastgoed en Grond. Het Grondbedrijf werkt mee aan de ruimtelijke ontwikkelingen die de Apeldoornse samenleving wil realiseren, faciliteert die ontwikkelingen en helpt mee bij de uitvoering ervan. Het helpt ook mee om ons doel te bereiken dat het feitelijke gebruik van grond klopt met het ruimtelijk gebruik dat we in onze maatschappij willen. Het Grondbedrijf neemt de ene keer actief de regie, faciliteert de andere keer ontwikkelingen en verleent daarnaast deskundige financieel-economische begeleiding in projecten. Dit laatste met als doel een zo goed mogelijk financieel resultaat te bereiken binnen elk project. Het Grondbedrijf moet een gezond bedrijf zijn. Dit houdt in dat het Grondbedrijf op eigen kracht ervoor zorgt dat het een financiële reserve heeft die groot genoeg is om financiële risico’s in lopende en toekomstige projecten op te vangen. Het Grondbedrijf toetst alle beleidsvoorstellen in lopende en toekomstige publieke projecten aan die voorwaarde. Over projecten waarvoor private partijen het initiatief nemen, geeft het Grondbedrijf advies vanuit haar doelstellingen.

Ons grondbeleid
Na een aantal moeilijke jaren staat het Grondbedrijf er nu weer goed voor. Het weerstandsvermogen en de programmering zijn op orde. Dat is onder meer te danken aan maatregelen om de crisis door te komen en aanpassingen van de regels: Voor de jaren 2017 tot en met 2019 kan het Grondbedrijf misschien zelfs een extra programma uitvoeren, dat past bij onze strategische doelstelling ‘de comfortabele gezinsstad’.

Grote veranderingen
Het Grondbedrijf heeft de laatste jaren te maken gehad met grote veranderingen in de omstandigheden. Onder andere de komst van de SER-ladder die duurzame verstedelijking voorschrijft op basis van afstemming van programma’s binnen de regio. Provincies hebben de regie bij de afweging van belangen die verder gaan dan een gemeente of de regio. Van gemeenten wordt verwacht dat zij ruimtelijke afwegingen afstemmen met anderen die in de regio actief zijn op de markt.

Van actief naar faciliteren
Het accent is verschoven van het stellen van beperkingen (ordening) naar het faciliteren (uitnodigen, verleiden) van ontwikkelingen. Daarmee heeft de markt een belangrijkere positie gekregen in de ruimtelijke afwegingen.

Met ons grondbeleid hebben we 3 doelen:

  • de kosten en opbrengsten verdelen die ontstaan door ingrijpen van de overheid;
  • ervoor zorgen dat de ruimte wordt gebruikt op een manier die we als maatschappij willen;
  • zorgen voor een goede kwaliteit van het ruimtegebruik.

Daarbij is het ons uitgangspunt dat we faciliterend grondbeleid voeren, als publieke doelen zonder actief grondbeleid kunnen worden gerealiseerd. De Wet Ruimtelijke Ordening heeft in 2008 die verschuiving van de overheid als ‘actieve marktspeler’ naar ‘facilitaire marktmeester’ juridisch mogelijk gemaakt. We hebben veel betere instrumenten gekregen om de kwaliteit van gebiedsontwikkeling en het kostenverhaal te waarborgen. Ook met de nieuwe Omgevingswet houden we de mogelijkheid om die afweging te maken. We blijven beseffen dat grondbeleid geen doel op zich is, maar een middel om ons programma en beleid op het gebied van de ruimtelijke ordening te realiseren. We hebben gekozen voor een nieuwe aanpak. We willen tegenwoordig als regisseur faciliteren en uitnodigen zonder zelf van te voren de productierol (inkoop, bewerking, verkoop) op te eisen.

De kaders van ons grondbeleid
Voor ons grondbeleid hebben we 5 kaders vastgesteld.

  1. We kiezen voor een regierol op de grondmarkt en laten de productie van bouwrijpe grond over aan andere partijen. We leggen wel zelf de grote infrastructuur aan, zoals voorzieningen voor een hele wijk.
  2. We gaan minder bouwgrond produceren waaraan risico’s zijn verbonden. We gaan grond sneller verkopen. We verminderen onze voorraad aan ruwe grond op een manier die bedrijfseconomisch verstandig is.
  3. We handelen met een brede blik op de grondmarkt. We nodigen uit, denken mee, staan open en nemen zorg uit handen. We denken meer vanuit een langjarige businesscase met:
  • bijzondere vormen van beheer;
  • betrokkenheid van eigenaren en gebruikers;
  • meer aandacht voor ketens rond tijdelijk en definitief gebruik van grond;
  • meer ruimte voor natuurlijk en aan de omstandigheden aangepast ontwikkelen.

We kiezen ervoor om samen te werken met partners.

  1. Het Grondbedrijf heeft dezelfde positie als een particulier die een ontwikkeling realiseert. Het moet zich ook commerciëler gaan gedragen. En veel aandacht besteden aan verlaging van de operationele kosten.
  2. Elke situatie kan anders zijn. We leggen de keuzen die we in bepaalde gevallen maken over regie en productie, vooraf duidelijker aan u voor. Daarbij geven wij u de argumenten waarom we voor een bepaald instrument kiezen, een stevige verkenning van de economische uitvoerbaarheid en een goede risicoanalyse.
  1. Belangrijke wijzigingen in wet- en regelgeving voor het Grondbedrijf

Besluit Begroting en Verantwoording
Op 5 maart 2016 is het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) veranderd. Dat had grote gevolgen voor de verantwoording van het resultaat van de grondexploitaties. De commissie BBV heeft ook een nieuwe notitie Grondexploitaties gemaakt, waarin de richtlijnen staan die we moeten volgen voor de verslaggeving van grondexploitaties. We hebben deze nieuwe regels opgenomen in het aangepaste ‘Uitvoeringskader Grondbedrijf 2017’. U krijgt dat in het eerste kwartaal 2017 om er een besluit over te nemen. We hebben de jaarrekening 2016 en het MPG 2017 al helemaal volgens de aangepaste regels gemaakt.

Vennootschapsbelasting
Vanaf 1 januari 2016 geldt voor gemeenten de vennootschapsbelastingplicht door de inwerkingtreding van de Wet modernisering Vennootschapsbelastingplicht. Daarvoor is het belangrijk om te weten of er bij ons Grondbedrijf sprake is van ‘het behalen een (geobjectiveerd) winststreven (voordelen worden beoogd of structurele overschotten worden behaald) en daarmee sprake van het drijven van een onderneming’. Want dan is het Grondbedrijf verplicht vennootschapsbelasting te betalen. Om die vraag te kunnen beantwoorden heeft het SVLO (Samenwerkingsverband Vennootschapsbelasting Lokale Overheden) op 6 november 2015 de handreiking ’Vennootschapsbelasting en het gemeentelijk grondbedrijf’ uitgebracht. De SVLO heeft ook een quickscan met toelichting gemaakt, waarmee we redelijk eenvoudig kunnen schatten of het Grondbedrijf met vennootschapsbelasting te maken krijgt. Dat gebeurt aan de hand van deze 3 criteria:

1.   organisatie van kapitaal en arbeid
2.   deelname aan het economisch verkeer
3.   (geobjectiveerd) winststreven

Overzicht gevolgen
In het overzicht hieronder ziet u wat er is gewijzigd en wat daarvan de gevolgen zijn.

Wijziging regelgeving

Gevolg voor grondexploitaties / jaarrekening

Besluit Begroting en Verantwoording

  1. De looptijd van een grondexploitatiebegroting mag maximaal 10 jaar zijn. Hier mag alleen gemotiveerd van worden afgeweken, met daarbij maatregelen om het risico te beperken.

Wij gebruiken de volgende beheersmaatregelen:

  • Voor de doorrekening van de grondexploitaties houden we geen rekening met een toekomstige opbrengstenstijging door indexatie. Dit geldt niet voor PPS-grondexploitaties. Deze maatregel geldt voor de hele looptijd.
  • We hanteren een maximale looptijd van 15 jaar.
  • We maken de uitgangspunten voor de doorrekening systematisch en periodiek actueel. Daar passen we de raming in grondexploitaties dan op aan.
  • We nemen elk jaarlijks in het MPG de beheersmaatregelen op om daar een besluit over te nemen.
  1. Er mogen alleen kosten worden toegerekend die in het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro) staan.

De kostensoort ‘Onvoorzien’ staat niet op de kostensoortenlijst (6.2.4 Bro). Voor sturing en transparantie hebben wij er bewust voor gekozen om deze post apart in beeld te brengen. We verantwoorden dit op de volgende manier:

  • De werkelijke onvoorziene kosten komen ten laste van de reguliere kostensoorten en worden op de post onvoorzien in mindering gebracht.
  • We rapporteren elk jaar in het MPG over de ontwikkeling van deze post in de grondexploitatie.
  1. Er mag alleen rente aan de grondexploitatie worden toegerekend die wordt betaald op het vreemd vermogen. Dit betekent dat het toe te rekenen rentepercentage moet worden bepaald door de rente op het vreemd vermogen te delen door het totale vermogen (VV/TV).

De rekenrente is van 3% gewijzigd in 2,6%. We laten de gevolgen hiervan op de resultaten van de grondexploitaties zien in het MPG.

  1. De disconteringsvoet voor grondexploitaties wordt gelijk gesteld aan het maximaal meerjarig streefpercentage van de ECB voor inflatie binnen de eurozone.

De disconteringsvoet is gewijzigd van 3% in 2%. We laten de gevolgen hiervan op de resultaten van de grondexploitaties zien in het MPG.

  1. Het bezit van grond van de gemeente kent geen categorie ‘Niet in exploitatie genomen gronden’ (NIEGG) meer. Gronden moeten gerubriceerd worden onder de vlottende activa als ‘bouwgrond in exploitatie’ of onder de materiële vaste activa als ‘grond’.

Gronden die als materiële vaste activa worden gerubriceerd moeten gewaardeerd worden tegen de historische kostprijs of tegen de duurzaam lagere marktwaarde.

We hebben alle vroegere NIEG-gronden geplaatst bij de gronden van de materiële vaste activa. We hebben ze gewaardeerd tegen de duurzaam lagere marktwaarde.
We hebben ook gronden die we op termijn (langer dan 10 jaar) nog kunnen ontwikkelen, opgenomen onder de materiële vaste activa. Die gronden hebben we ook gewaardeerd tegen de duurzaam lagere marktwaarde.

Wet Modernisering Vennootschapsbelasting

Door de inwerkingtreding van de Wet modernisering Vennootschapsbelastingplicht (Vbp) is de gemeente Apeldoorn vanaf 1 januari 2016 Vpb-plichtig. De vraag die hierbij centraal stond in 2016 is of er bij het Grondbedrijf van de gemeente Apeldoorn sprake is van ‘het behalen een (geobjectiveerd) winststreven (voordelen worden beoogd of structurele overschotten worden behaald)’ en daarmee sprake van het drijven van een onderneming.

Volgens de quickscan is een negatief resultaat van € 32,3 miljoen een sterke indicatie dat voor de activiteiten van het grondbedrijf binnen onze gemeente (nog) niet de heffing van vennootschapsbelasting geldt.

Bedragen in miljoenen euro's

Winst-
neming

Afwaar-
dering

Verlies-
voorziening

Totaal

IEGG (in exploitatie genomen gronden)

Woningbouw

Kwalitatief woningbouwprogramma

PWA Zone

Kanaaloevers Haven Centrum

0,3

Zuidbroek Wonen

1,6

Groot Zonnehoeve

-3,0

Restcomplexen en overige kleine projecten

0,4

subtotaal IEGG woningbouw

0,4

0,0

-1,1

-0,7

Bedrijventerreinen en Overig

Kantorenlocaties Algemeen

0,7

Zuid West Poort

Ecofactorij I

1,8

WC Anklaar

0,9

Erfpachtcomplex

1,4

Restcomplexen en overige kleine projecten

Uren Vastgoed bedrijfsbureau

-0,3

subtotaal IEGG bedrijventerreinen en overig

2,3

-0,3

2,5

4,5

Totaal IEGG

2,7

-0,3

1,4

3,8

Strategische gronden MVA (voorheen NIEGG)

Woningbouw

Kanaalzone

-0,2

Zuidbroek

-0,2

PWA Zone

-0,1

Kanaaloevers Veldhuis

-0,2

Overige Ruwe Gronden

0,5

-0,1

Marktstraat/Beekstraat

-3,7

3,3

subtotaal SG woningbouw

0,5

-4,5

3,3

0,0

Bedrijventerreinen en Overig

Beekbergsebroek

-0,3

Ecofactorij II

-0,2

Kieveen

subtotaal SG bedrijventerreinen en overig

0,0

-0,5

0,0

0,0

Totaal SG

0,5

-5,0

3,3

-1,2

Totaal IEGG en SG

3,2

-5,3

4,7

2,6

  1. Vermogenspositie van het Grondbedrijf

Winstgevendheid

Verwachte winst
We geven elk jaar bij het MPG een actueel overzicht van de winst die we verwachten van alle complexen van het Grondbedrijf bij elkaar. Op basis van het MPG 2016 zijn we in de begroting voor 2016 uitgegaan van een winst van € 2,76 miljoen. In de Turap hebben we de verwachte winst verlaagd naar € 2,19 miljoen.

Gerealiseerde winst

We hebben de werkelijke winst bij elk complex berekend op basis van de principes voor de resultaatbepaling van grondexploitaties. We hebben ook een positief verkoopresultaat behaald bij sommige verkopen van panden en percelen die met ingang van 1 januari 2016 onder de materiële vaste activa (MVA) vallen. Deze strategische gronden waren eerder Niet in exploitatie genomen complexen (NIEG). We hebben in 2016 16 panden en 2 percelen verkocht.

Overzicht gerealiseerde winsten in 2016:
(bedragen x € 1.000)

Erfpacht

379

Winkelcentrum Anklaar

300

Restcomplexen en overige kleine projecten

2.058

Verkoop Strategische gronden (MVA)

836

Totale winst 2016

3.573

Gerealiseerde afboekingen

Voor de complexen in het overzicht hieronder hebben we het verschil tussen de boekwaarde en de huidige marktwaarde direct afgeboekt. De reden daarvoor is dat we niet meer van plan zijn die bouwgronden te ontwikkelen. Ook voor de panden en percelen die onder de strategische gronden (MVA) staan, vergelijken we elk jaar de huidige marktwaarde met de boekwaarde. Als het nodig is, boeken we een hogere boekwaarde af.

Overzicht gerealiseerde afboekingen in 2016
(bedragen x € 1.000)

IEG complexen

Westpoint

142

Strategische gronden (MVA)

Marktstraat/Beekstraat

164

PWA-zone

255

Overige strategische gronden

29

Totaal afboekingen 2016

590

Verliesvoorzieningen
In het overzicht hieronder ziet u per complex het verloop van de verliesvoorzieningen in 2016.
(bedragen x € 1.000)

stand 1 januari

rente

vrijval/ dotatie

stand 31 dec.

In exploitatie genomen gronden

Zuidbroek

75.122

1.502

-1.995

74.629

Kanaaloevers Haven Centrum

8.541

171

-1.655

7.057

Groot Zonnehoeve

4.651

93

-1.927

2.817

Algemene voorziening Zonnehoeve 1

3.900

78

389

4.367

Zuidwest Poort Norel

437

9

33

479

Ecofactorij I

85

2

151

238

Restcomplexen en overige kleine projecten

645

13

79

737

Kantorenlocaties

3.488

70

3.558

Kwalitatief woningbouwprogramma

2.543

51

-2.594

0

Overige gronden

Kieveen

5.898

118

23

6.039

Totaal voorzieningen 2016

105.310

2.107

-7.496

99.921

1   We hebben in 2015 een algemene verliesvoorziening voor het complex Groot Zonnehoeve gemaakt. Daarmee lopen we vooruit op een definitieve keuze over aanpassing van de programmering binnen dit complex. We werken dit in 2017 in detail uit en nemen er dan een besluit over.

Algemene reserve Grondbedrijf
In het overzicht hieronder ziet u het verloop van de algemene reserve van het Grondbedrijf (ARG) in 2016 na verwerking van de resultaatbestemming.

Verloop Algemene reserve grondbedrijf
(bedragen x € 1 miljoen)

Stand per 1 januari 2016
(na verwerking van de resultaatbestemming 2015)

10,06

Rentebijschrijving

0,26

Winstneming

3,57

Afboekingen

-0,59

Mutatie verliesvoorzieningen

7,50

Doorbelasting kosten eenheid Vastgoed & Grond

-0,38

Vrijval ROP Ecofactorij II

-0,20

Stand per 31 december 2016

20,22

Overzicht resultaten Grondbedrijf 2016

Bedragen in miljoenen euro's

Winst-
neming

Afwaar-
dering

Verlies-
voorziening

Totaal

IEGG (in exploitatie genomen gronden)

Woningbouw

Kwalitatief woningbouwprogramma

2,6

Kanaaloevers Haven Centrum

1,7

Zuidbroek Wonen

2,0

Groot Zonnehoeve

1,5

Restcomplexen en overige kleine projecten

1,8

-0,1

subtotaal IEGG woningbouw

1,8

0,0

7,7

9,5

Bedrijventerreinen en Overig

Ecofactorij I

-0,2

WC Anklaar

0,3

Erfpachtcomplex

0,4

Restcomplexen en overige kleine projecten

0,3

-0,1

Uren Vastgoed bedrijfsbureau

-0,4

Voorziening dubieuze debiteuren

-0,2

subtotaal IEGG bedrijventerreinen en overig

1,0

-0,7

-0,2

0,1

Totaal IEGG

2,8

-0,7

7,5

9,6

Strategische gronden (MVA)/ Overige gronden

Woningbouw

PWA Zone

-0,3

Kanaaloevers Veldhuis

0,2

Marktstraat/Beekstraat

0,1

-0,2

Overige Ruwe Gronden

0,2

Overige panxden en percelen MVA

0,3

subtotaal MVA woningbouw

0,8

-0,5

0,0

0,0

Bedrijventerreinen en Overig

Kieveen

subtotaal bedrijventerreinen en overig

0,0

0,0

0,0

0,0

Totaal Strategische /Overige gronden

0,8

-0,5

0,0

0,3

Totaal IEGG en Strategische/Ov.gronden

3,6

-1,2

7,5

9,9

Toelichting bij het overzicht resultaten Grondbedrijf 2016
Het resultaat van het Grondbedrijf over 2016 is per saldo € 9,9 miljoen positief. Daar zit een voordeel in van € 9,6 miljoen bij de in exploitatie genomen gronden (IEG) en een voordeel van € 0,3 miljoen bij de strategische gronden (MVA) en overige gronden. In de begroting over 2016 hadden we een positief saldo van € 2,4 miljoen opgenomen. Er is dus een voordeel van €  7,5 miljoen ten opzichte van de begroting.

Resultaat Grondbedrijf 2016 (bedragen x € 1 miljoen)

Begroot

Werkelijk

Afwijking tov begroting

Doorbelasting apparaatskosten eenheid Vastgoed & Grond

-0,4

-0,4

0,0

V

Dotatie voorziening dubieuze debiteuren

0,0

-0,2

-0,2

N

Afwaardering IEGG

0,0

-0,1

-0,1

N

Afwaardering strategische gronden (MVA)

0,0

-0,5

-0,5

N

Winstneming

2,8

3,6

0,8

V

Dotatie verliesvoorzieningen

0,0

-0,7

-0,7

N

Vrijval verliesvoorzieningen

0,0

8,2

8,2

V

Totaal

2,4

9,9

7,5

V

Voor een aantal complexen hebben we definitieve verliezen direct afgeboekt van de boekwaarde. De reden daarvoor is dat we niet meer van plan zijn die bouwgronden te ontwikkelen. Het totaalbedrag van de afboekingen was € 0,6 miljoen. De belangrijkste afboekingen zijn:

  • Westpoint € 0,1 miljoen
  • Marktstraat/Beekstraat € 0,2 miljoen
  • PWA zone € 0,3 miljoen

De winst was € 3,6 miljoen:

  • erfpachtcomplex € 0,4 miljoen
  • Winkelcentrum Anklaar € 0,3 miljoen
  • verkoop strategische gronden (MVA) € 0,8 miljoen
  • overige kleine grondbedrijfprojecten en afgesloten complexen € 2,1 miljoen.

We hebben € 0,7 miljoen toegevoegd aan de verliesvoorzieningen:

  • € 0,4 miljoen aan de voorziening voor Groot Zonnehoeve;
  • € 0,2 miljoen voor Ecofactorij;
  • € 0,1 voor de Restcomplexen en overige kleine projecten.

Een bedrag van € 8,2 miljoen viel vrij bij de verliesvoorzieningen. De grootste vrijval was € 2,6 miljoen wegens het opheffen van de verliesvoorziening voor het Kwalitatief woningbouwprogramma. De voorziening voor Zuidbroek konden we met € 2,0 miljoen verminderenen, die van Groot Zonnehoeve met € 1,9 miljoen. Tot slot konden we de verliesvoorziening voor Kanaaloevers Haven Centrum met € 1,7 miljoen verlagen, omdat wij van anderen een bijdrage in de exploitatie kregen.

U vindt informatie over de projecten bij product 830 (Bouwgrondexploitatie) in programma 9 in deze jaarrekening. De balansposities met de boekwaarde per complex staan in de toelichting op de balans bij de post Voorraden. In de paragraaf Weerstandsvermogen leest u over de risico’s van het Grondbedrijf. Een uitgebreide beschrijving van (de resultaten van) het Grondbedrijf vindt u in het MPG 2017.